Baubeschreibung Koppenplatz 11/Linienstraße

Stand: 13.05.2003

Objektangaben

Das Grundstück Koppenplatz 11/Linienstraße befindet sich in Berlin-Mitte. Es handelt sich um ein 3geschossiges denkmalgeschütztes Eck-Vorderhaus mit einem ausbaufähigen Dachgeschoss.  Das Objekt liegt auf einem Grundstück mit einer Fläche von ca. 4.161 m².  Das freistehende Grundstück zum Koppenplatz soll mit einem Neubau bebaut werden.

Baubeschreibung

1.      Allgemein

A.      Angaben zum Haus

Das Haus soll umfassend modernisiert und instandgesetzt werden. Das Dachgeschoss wird zu Wohnzwecken um- und ausgebaut.

B.     Angaben zu den Bauausführungen

Die Bauausführungen erfolgen nach den anerkannten Regeln der Baukunst. Die Auflagen der Denkmalschutzbehörde sind einzuhalten. Die Bauarbeiten erfolgen nach der Landesbauordnung, den behördlichen Bestimmungen der Verwaltungs- und Bauaufsichtsbehörde, den einschlägigen Gesetzen sowie nach den für das Bauvorhaben maßgeblichen Bauvorschriften und Verordnungen. Die Bauarbeiten werden nach der Baugenehmigung und der geprüften Statik ausgeführt.

2.      Fassaden

A.      Straßenfassade

Die Putzfassade wird in Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde komplett saniert. Dabei werden lose Putzflächen entfernt und neu verputzt. Defekte und fehlende Fassadenelemente wie Fensterstürze, Laibungen, Gesimsbänder und vorhandener Bossenputz werden aufgearbeitet bzw. wieder hergestellt.

Die vorhandenen Blecharbeiten wie Fensterbleche, Regenrinnen, Abdeckungen, Fallrohre, Schneefanggitter etc. werden entfernt und aus Titanzinkblech neu erstellt. Der gesamte Dachbereich wird neu einge­blecht.

Als letzte Schicht (Wetterschicht) erhält die Fassade einen mineralischen Anstrich. Der Farbton der Fassade wird in Absprache mit den beteiligten Behörden und in Anlehnung an historische Vorgaben festgelegt.  Die Fassade wird im Erdgeschoss mit einer Antigraffiti-Beschichtung versehen.

B.     Hoffassaden

Die gesamte Gestaltung der Hoffassade wird  mit der Denkmalbehörde abgestimmt. Die vorhandene Struktur soll aufgearbeitet bzw. wiederhergestellt werden.

Wie am Vorderhaus erfolgt die komplette Erneuerung der Regenrinnen, Einhänge, Fallrohre, Schneefanggitter sowie Fensterbleche aus Titanzinkblech.

Die Fassade erhält einen mineralischen Anstrich, Farbton in Abstimmung mit den Behörden wie vor.

3.      Durchgänge

In den  Durchgängen werden alle über Putz liegenden Leitungen sowie alle Schalt- und Sicherungskästen etc. entfernt und neu unter Putz verlegt. Eventuell lose oder beschädigte Putzteile in den Durchgängen werden abgeschlagen und neu verputzt.

Der gesamte Durchgang wird malermäßig endbehandelt.

Hauseingangstüren, Hoftüren sowie die Türen zu den Einheiten werden, wie unter Position 10. Tisch­lerarbeiten beschrieben, überarbeitet.

Alle Holzteile werden geschliffen, grundiert und neu lackiert.

Es erfolgt an den Hauseingangs- und Hoftüren die Montage neuer bzw. Überarbeitung vorhandener Drückergarnitu­ren. Die Türen zu den Einheiten erhalten als Drückergarnituren Schutzbeschläge.

Das gesamte Haus erhält eine neue Klingel- und Wechselsprechanlage mit Video-Überwachung.

Die neu anzubringende Briefkastenanlage wird an geeigneter Stelle errichtet. Evtl. erfolgt eine zentrale Anordnung im Hofbereich.

Der Betonboden in der Hofeinfahrt wird entfernt und im Rahmen der Neubauerrichtung umgestaltet. Dies erfolgt vorbehaltlich der Abstimmung und Genehmigung der beteiligten Behörden.

4.      Treppenhäuser

Die vorhandenen Fenster werden , sofern zulässig, durch neue Holz-Isolierglasfenster mit Sprossenteilung gemäß historischer Vorgabe ersetzt, bzw.  instandgesetzt, sofern ein Austausch nicht zulässig sein sollte.

Im Seitenflügel zur Linienstraße wird ein komplett neues Treppenhaus gemäß der Architektenplanung eingebaut werden. Die bestehenden Treppenhäuser in der Linienstraße werden in Teilbereichen erneuert,  um ausreichende Durchgangshöhen erreichen zu können.

Sämtliche, nicht ursprüngliche Treppenhäuser sollen ein einheitliches Erscheinungsbild erhalten. Deshalb werden komplett neue Geländer aus Holz eingebaut. Die Stufen werden ebenfalls in Ausführung Holz neu belegt .

Abschließend werden die Treppenläufe und -podeste mit strapazierfähigen Kokosläufern neu belegt.

Die Wandflächen werden gespachtelt und gestrichen. Die Deckenflächen werden gemäß Farbkonzept frisch gestrichen. Es erfolgt eine neue Ausstattung mit Beleuchtungskörpern sowie mit Wohnungsklingeln und Lichtschaltern. Alle Leitungen, Lehrrohre etc. werden unter Putz geführt.

Das bestehende Treppenhaus im Koppenplatz hat bereits historisch verwertbare Geländer aus Stahlmessing. Diese sollen restauriert werden.

5. Keller

Die Kelleranlage wird entrümpelt. Jeder Mieter im Bestand erhält einen Kellerverschlag. Die Kellerböden werden überprüft, im Bereich von Beschädigungen ausgebessert oder erneuert. Alle Wände und Decken der Kellergänge werden putzmäßig saniert und geweißt.

Die Kelleraußenwände werden trockengelegt und erhalten, falls notwendig, eine Horizontalsperre gegen aufsteigende Feuchtigkeit . Außenseitig wird im Zuge der Hofgestaltung eine bituminöse Vertikalabdichtung eingebaut.

6 Wohneinheiten im Keller

In der Bauvoranfrage noch nicht angesprochen und somit noch nicht Bestandteil der derzeitigen Architektenplanung ist die Nutzung von Wohneinheiten im Keller. Sollte eine Genehmigung erfolgen, wird im Hofbereich durch Anböschung für eine entsprechende Belichtung der Souterrainwohnung gesorgt werden. Sie werden gemäß der Baubeschreibung (Arbeiten in den Wohnungen ) ausgestattet werden. Hobbyräume werden verputzt und gestrichen.

7. Sanitär

A.      Allgemeine Kelleranlage

Alle Ver- und Entsorgungsleitungen werden im Keller komplett erneuert. Die Ausführung der Wasser­leitungen erfolgt in isolierten Kupferleitungen. Die Entsorgungsleitungen werden aus SML-Rohr er­stellt. Die Hausversorgungsanschlüsse werden erneuert.

B.     Steigestränge

Alle Zu- und Abwasserleitungen werden erneuert. Die exakte Position und Lage des Verlaufs der Stränge wird gemäß den Wohnungsgrundrissen neu geplant. Dieser Arbeitsumfang be­inhaltet die Verlegung von Kalt-/Warmwasserleitungen von der Kellerverteilung bis zu jeder Mieteinheit ein­schließlich der Strangentlüftung der Abwasserstränge über Dach.

Die Mieteinheiten werden mit Kalt- und Warmwasserzählern ausgestattet. Die Zähler werden durch einen Messdienst montiert und gemietet.

Zur Ausführung kommen für Kalt- und Warm­wasserleitungen Kupferrohre. Die Warmwasserleitungen werden gedämmt. Die Abwasserleitungen werden zur Geräuschminderung in SML-Rohr ausgeführt.

C.     Verteilung in den Wohnungen

Es werden in allen Wohnungen in den Bädern, WC-Anlagen und Küchen neue Zu- und Abwasser­leitungen unter Putz bzw. in Installationsschächten erstellt.

D.     Demontage

Die alten Versorgungsleitungen werden demontiert und fachgerecht entsorgt.

8. Heizung

Das Objekt wird über eine neue Gaszentralheizung versorgt .

A.      Steigestränge und Wohnungsverteilung

Die Steigestränge aus Kupferrohr werden nach Festlegung der Projektierung durch die Wohnungen, hauptsächlich in den Ecken der einzelnen Räume verlegt. Von diesen Steigesträngen erfolgt sichtbar über dem Fußboden oberhalb der Sockelleisten die Verteilung der Leitungen zu den Heizkörpern. Zum Einbau gelangen weiß lackierte Plattenheizkörper mit gut regulier­baren Thermostatventilen.

9. Energieversorgung

A.      Allgemeine Kelleranlage

Die Elektroanlage wird gemäß den Richtlinien der Berliner Elektrizitätswerke (BEWAG) errichtet. Die  Zähleranlagen werden im Keller zentralisiert. Der Mieterteil erhält eine neue Beleuchtungsanlage. Die Leitungsführung wird sichtbar über Putz verlegt.

Im Zuge dieser Maßnahme werden jeweils die erforderlichen Leerrohre für Telefon- und TV-Kabelleitungen verlegt.

B.     Treppenhäuser

Die Stromzufuhr wird von den zentralen Zähleranlagen im Keller bis zum neuen Sicherungskasten jeder Mieteinheit neu verlegt. Die Verlegung dieser Leitungen erfolgt unter Putz. Es werden Leerrohre verlegt, in denen die Telefon­leitungen und TV-Kabel vom Keller bis zu jeder Einheit eingezogen werden können. 

C.     Hofanlage

Über den Zugangstüren des Durchgangs und der Nebentreppenhäusern werden Außenleuchten mit separater und übergrei­fender Auslösung per Bewegungsmelder und Zeitschaltuhr montiert.

D.     Straßenseite

Über den Eingangstüren werden Außenleuchten montiert. Die Einschaltung dieser Außen­lampen erfolgt über einen Helligkeitssensor.

E.     Gegensprechanlage

Das Haus erhält eine neue Klingel- und Gegensprechanlage mit Video-Überwachung und pro Einheit eine Abhörstelle mit Bildschirm.

F.      Wohnungen

In jeder Wohnung wird ein neuer Sicherungskasten montiert. Dort werden die neuen Zuleitungen vom Keller sowie die Verteilungen der Mieteinheiten angeschlossen. Diese Zuleitungen sowie die Montage des Sicherungskastens erfolgt unter Putz.

Die Elektroanlage in der Wohnung wird neu verlegt. Die ausführliche Beschreibung ist unter Position 11. „Arbeiten in den Wohnungen“ angegeben.

G.     Kabelfernsehanlage

Die Wohnungen erhalten in allen Wohn- und Schlafräumen einen Anschluß für Kabelfernsehen und Radio.

H.     Demontage

Alle alten Leitungsführungen, Beleuchtungskörper, Schalter, Sicherungskästen, Zähleranlagen und derglei­chen in den Treppenhäusern, Durchgängen, Kellern und Außenanlagen werden demontiert und ent­sorgt.

10. Tischlerarbeiten

A.      Fenster Straßen- und Hofseite

Alle Fenster zur Straßenseite werden tischlermäßig überarbeitet und instandgesetzt. Bei zu starken Beschädigungen erfolgt ein Komplettaustausch und ein Nachbau in denkmalgerechter Profilierung. Die einfachverglasten Fenster zur Hofseite werden, sofern zulässig, komplett ausgetauscht und gegen Holzisolierglasfenster mit einem K-Wert von mindestens 1,3 W/(m²K) komplett erneuert.

B.     Haus- und Eingangstüren der Mieteinheiten

Alle Haus- und Eingangstüren, Hoftüren, Kellertüren sowie alle Türen der Mieteinheiten werden, so­fern möglich, tischlermäßig überarbeitet. Bei zu starken Beschädigungen erfolgt ein Komplettaustausch und ein Nachbau in Anlehnung an den Bestand.

Erhaltenswerte Drückergarnitu­ren an Hauseingangs- und Hoftüren werden überarbeitet bzw. andernfalls erneuert. Die Türen zu den Einheiten erhalten als Drückergarnituren Schutzbeschläge.

Das Haus erhält eine neue Schließanlage.

11. Arbeiten in den Wohnungen

A.      Innenwände

Neue tragende Wände werden in Mauerwerk gemäß Statik in feuerbeständiger Ausführung (F 90) erstellt und verputzt. Nichttragende Wände werden in Ständerwerk mit Gipskartonbauplatten (GKB) bzw. Feuchtraumplatten (GKBi) oder leichtem Mauerwerk errichtet.

Eventuell lose oder beschädigte Putzflächen auf vorhandenen Wänden werden abgeschlagen und neu verputzt.

Sollten Wandaufbauten anderer Ausführungen verwendet werden, so werden die Herstellerrichtlinien bzw. deren Zulassungen eingehalten.

B.     Fußbodenbeläge

In allen Wohn-, Schlaf und Dielenbereichen wird Echtholz-Stabparkett verlegt, geschliffen und versiegelt. Passend zum Parkett erhalten die Räume umlaufend entsprechende Sockelleisten.

C.     Fliesen

Küchen und Bäder erhalten Bodenfliesen. Die Bäder werden türhoch umlaufend gefliest und mit einer Bordüre versehen. Die Küchen erhalten im Arbeitsbereich einen Fliesenspiegel (Materialpreis für Fliesen ca. 16,00€ netto) Alle Wand und Boden-ixel werden dauerelastisch verfugt. Die Badewannen einschl. der Revisionsklappen werden eingefliest.

D.     Malerarbeiten

In allen Räumen werden die Wände glatt gespachtelt und deckend weiß gestrichen. Die Decken werden weiß gestrichen. Alle sichtbaren Heizrohre werden weiß lackiert.

Sofern in Wohnungen noch Stuck vorhanden ist, wird dieser überarbeitet und im Zuge der Deckensa­nierung malermäßig endbehandelt.

E.     Türen

Die Wohnungseingangs- und Innentüren werden, sofern vorhanden, tischlermäßig überarbeitet, „gang- und schließbar“ gemacht, beschädigte Teile ausgebaut oder erneuert sowie farblich endbehandelt.

Fehlende Wohnungseingangstüren werden durch neue ersetzt. Gleiches gilt für Innentüren.

Alle neuen Eingangs- und Wohnungsinnentüren werden mit einer Kassettenprofilierung in Anlehnung an die vorhandenen Altbautüren versehen.

F.       Sanitärobjekte

In den Bädern werden alte Objekte bzw. Armaturen rückgebaut und fachgerecht entsorgt. Es werden neue Einbaubadewannen (eingefliest) oder Duschen in weißer Farbe angeordnet bzw. eingebaut. Gleiches gilt für die wandhängenden WC`s sowie für die Waschtische. Die jeweilige Anordnung der Objekte ist in den Architektenplänen vorgegeben. Die Ausführung der Sanitärobjekte erfolgt mit Markenfabrikaten (z. B. Ideal Standard oder KERAMAG). Die Mischbatterien werden als Einhebelmischbatterien montiert (Fabrikat Grohe oder vgl.)

G.     Frischwasser

Die Warmwasserversorgung erfolgt über den WW-Speicher der BEWAG-Zentralheizung, alternativ Gaszentralheizung mit Warmwasserkessel. Die Ausführung erfolgt nach Wärmebedarfsrechnung.

H.     Energieversorgung

Jede Wohnung erhält einen eigenen, im zentralen Zählerraum untergebrachten, Elektrozähler (im Keller). Die Leitungen werden in den Fußbodenhohlräumen oder Zwischendecken bzw. unter Putz in den Wänden verlegt. Alle Räume einschließlich der Hobbyräume im Kellergeschoß erhalten je nach Raumgröße die nach den VDE-Richtlinien erforderlichen Steckdosen und Schalter (in weißer Farbe ) sowie mindestens einen Deckenauslaß  zur ausreichenden Beleuchtung. Die Küchen erhalten die erforderliche Anzahl an Steckdosen sowie Anschlüsse für Kühlschrank, Dunstabzugshaube und Geschirrspüler.

Die Elektroanschlüsse für die Waschmaschinen werden entsprechend der Architektenplanung angelegt. Die Absicherung im Bad erfolgt mit FI-Schutzschalter.

Jede Wohnung erhält einen Anschluß an die Breitbandkabelanlage für Rundfunk und Fernsehen.

Die Planung erfolgt unter Berücksichtigung der einschlägigen DIN-Normen, den VDE-Vorschriften, den VDE-Richtlinien und den Vorgaben der technischen Anschlußbestimmungen der GASAG.

I.         Heizung

Die Wohnungen werden an die GASAG-Zentralheizung angeschlossen, alternativ Gaszentralheizung. Die Ausführung erfolgt nach der Wärmebedarfsberechnung. Es werden Plattenheizkörper, weiß endlackiert, sowie mit stufenlos regelbaren Thermostatventilen verwendet.

Die erforderlichen Heizkostenverteiler werden von einem Messdienst gemietet

12. Dachaufbau

Das Dach wird vor der Sanierung auf pflanzlichen und tierischen Befall untersucht sowie vorbeugend mit für Menschen ungiftigen Stoffen bzw. Chemikalien imprägniert.

Die alten Dachstühle werden gemäß Baugenehmigungsplanung und statischer Berechnungen verstärkt bzw. erneuert sowie nach gültiger Wärmeschutzverordnung und EnEV gedämmt.

Die alte Dacheindeckung wird vollständig entfernt. Die neue Dacheindeckung erfolgt mittels Falzziegeln , Format und Farbe in Abstimmung mit den beteiligten Behörden. Sogenannte Flachdachbereiche werden abgerissen, fachgerecht entsorgt sowie in Form eines Weichdaches gedeckt.

Alle Kanten, Kehlen, Wandanschlüsse und Mauerkronen werden mit Titanzinkblechen neu verwahrt.

Der Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken, wenn möglich mit offenen Galerien,  erfolgt gemäß Baugenehmigungplanung.

Angaben zur Bauausführungen sind der anliegenden Baubeschreibung „Dachgeschossausbau“ zu entnehmen.

13. Hoffläche

Der gesamte Hofbereich steht unter Denkmalschutz. Die Arbeiten werden nach dem mit den Behörden abzustimmenden Freiflächenplan ausgeführt. Insbesondere soll das Denkmal der wilhelminischen Amalienstiftung versetzt werden. Der zentrale Bodenbereich soll erneuert bzw. neu gestaltet werden.

Die befestigten Flächen werden hierbei komplett entsiegelt und neu aufgebaut.

Das gesamte Objekt erhält einen Müllplatz im Bereich Durchgang der Linienstraße.

Vorhandene Bepflanzung soll, insbesondere der vorhandene Baumbestand und sofern dafür geeignet, kultiviert werden.

Abstellmöglichkeiten für Fahrräder, Kinderspielgeräte und Sitzbänke werden ebenfalls angelegt (Baustandort nach Vorgabe des Architekten).

14. Balkone

Es wird in Abstimmung mit der Denkmalbehörde versucht, Balkone am Objekt anzubringen. Gemäß Bauvoranfrage in Gesprächen mit der Denkmalbehörde wird hier kurzfristig die Möglichkeit der Anbringung und Genehmigungsfähigkeit geklärt werden.

15. Allgemeine Angaben zu Arbeiten im Altbau

Bei den Arbeiten im Altbaubereich ist zu berücksichtigen, dass bei Wänden, Decken und Böden altbautypische Unebenheiten bestehen können. Diese Unebenheiten wie z.B. ungerade Wände und geneigte Böden stellen keinen Baumangel dar.

16. Haftungsvorbehalt

Änderungen in Konstruktion und Ausstattung sowie Wahl der Fabrikate bleiben vorbehalten, soweit sie aus planerischen, technischen oder beschaffungstechnischen Gründen oder durch technische Entwicklung, bauliche Zweckmäßigkeit oder geänderten Vorschriften zweckmäßig oder erforderlich sind und durch gleichwertige Leistung bzw. Materialien ersetzt werden oder/und umweltmäßig bessere oder gleichwertige Lösungen zur Anwendung kommen. Sollten bis zum Abschluss des Bauvorhabens Änderungen, beispielsweise durch behördliche Auflagen, erforderlich sein, können diese Änderungen ausgeführt werden.

Die Grundrisse sind nicht zur Maßentnahme geeignet. Ausstattungen in den Plänen, wie eventuell Möblierung, Bepflanzung, Geräte der Spielwiese etc. sind nicht Gegenstand der Bau­beschreibung, sondern dienen lediglich als Gestaltungsvorschläge.