Baubeschreibung 

BV: Koppenplatz 11 / Ecke Linienstraße in Berlin - Mitte

Baubeschreibung – Dachgeschossausbau

Stand: 13.05.2003

1. Allgemeine Objektangaben

Das Gebäude Koppenplatz 11 / Ecke Linienstraße befindet sich in Berlin-Mitte. Es handelt sich um ein 3-geschossiges Eck-Vorderhaus mit einem ausbaufähigen Dachgeschoss. Im Zuge der umfassenden Modernisierung und Instandsetzung der Liegenschaft wird das Dachgeschoss zu Wohnzwecken um- und ausgebaut.

Insgesamt entstehen 6 neue Wohnungen mit einer Gesamtfläche von ca. 846 m² (evtl. zzgl. ca. 180 m² in der 2. Dachebene in Abhängigkeit von der Baugenehmigung).

Planung und Gestaltung des Dachgeschosses erfolgen in engster Abstimmung mit den beteiligten Behörden.

2. Angaben zu den Bauausführungen

Die Bauausführungen erfolgen nach der Baugenehmigung und der geprüften Statik, den behördlichen Bestimmungen der Verwaltungs- und Bauaufsichtsbehörde, den einschlägigen Gesetzen sowie nach den für das Bauvorhaben maßgeblichen Bauvorschriften und Verordnungen. 

Das Gebäude wird hinsichtlich  Wärme-, Schall- und Brandschutz entsprechend den derzeit gültigen Verordnungen und DIN-Normen errichtet.

3. Abbrucharbeiten

Die alten Hart- und Weichdacheindeckung sowie sämtliche leichten Trennwände, Dachbodenverschläge, abgehängte Decken, Dachverkleidungen und dergleichen. werden abgerissen und fachgerecht entsorgt. Die vorhandenen Dachstühle bleiben weitgehend erhalten und werden gemäß Statik verstärkt oder ergänzt (siehe Zimmer- und Holzbauarbeiten).

Massive Giebel- und Brandwände werden, sofern sie nicht mehr der neuen Planung entsprechen oder den statischen Erfordernissen nicht mehr genügen bzw. eine Sanierung nicht möglich ist, ebenfalls für den späteren Wiederaufbau abgetragen und entsorgt. Nicht mehr genutzte Schornsteinzüge und Kamine werden ausgebrannt und bis auf Höhe der letzten Geschossdecke abgerissen und entsorgt.

4. Maurer- und Betonarbeiten DIN 18 330 und 18 331

Alle neuen, tragenden Außenwände werden gemäß Planung und Statik  aus hochdämmendem Ziegelmauerwerk min d = 36,5 cm (Fabrikat: Poroton od. gleichwertig)  oder Kalksandsteinmauerwerk mit Außendämmsystem her- gestellt. Tragende Innenwände wie Wohnungstrennwände werden aus KS-Mauerwerk gemäß Statik und Schallschutznachweis gemauert. Auf allen neuen tragenden Wänden des Dachgeschosses wird am Wandkopf ein Stahlbetonringanker zur Aufnahme der Dachkonstruktion eingebaut.

Neue Gebäudetrennwände werden mit dem erforderlichen Schalenabstand aufgemauert, die Trennfuge wird gemäß DIN 18 165 vollflächig mit mineralischen Faserdämmplatten ausgefüllt. Im Bestand bleibende Wände werden nach den statischen Anforderungen überarbeitet und / oder ergänzt.

5. Zimmerer- und Holzarbeiten DIN 18 334

Die Dachstühle “Hauptgebäude” und “Turm” sollen weitgehend erhalten bleiben. Entsprechend Statik und Baugenehmigungsplanung werden sie überabeitet, verstärkt und in den hofseitigen Terrasseneinschnitten angepasst.  Sofern die 2. Dachgeschossebene genehmigt und ausgeführt wird, sind weitergehende Maßnahmen an der Dachkonstruktion erforderlich.

Die vorhandene Dielung bzw. Estrich auf dem Dachboden wird komplett entfernt und entsorgt.  Die Holzbalkendecken werden auf Tragfähigkeit, Beschädigungen und Schädlingsbefall untersucht und gemäß Holzschutzgutachten und statischer Berechnung überarbeitet und verstärkt. Die Balkenschüttung wird ausgebaut und erneuert. Auf die Deckenbalken werden Holzschalung, Trittschalldämmplatten oder -schüttung und Estrich auf Trennlage vollflächig eingebaut.

6. Holzschutzmaßnahmen DIN 68 800

Das gesamte neue Holztragwerk des Dachgeschosses und die vorhandene, sanierte Holzbalkendecke  werden gemäß DIN 68 800 mit einem zugelassenen, ökologisch verträglichen Holzschutzmitteln gegen tierische und pflanzliche Schädlinge imprägniert und geschützt.

7. Stahlbauarbeiten DIN 18 335

Hochbelastete Konstruktionselemente im Dachstuhl, wie z. B. Aussteifungsrahmen, Windböcke u. ä. sowie in der Dachgeschossdecke unter Einzellasten und im Bereich von neuen Wanddurchbrüchen und dergleichen werden mit den jeweiligen Stahlprofilen gemäß Planung und statischer Berechnung ausgeführt.

8. Wärmedämmarbeiten DIN 18 165

Der gesamte Dachstuhl einschließlich der Drempelbereiche aus Holzkonstruktion wird gemäß gültiger Wärmeschutzverordnung / -nachweis und EnEV mit Mineralwolle (Fabrikat: Isover oder gleichwertig) gedämmt.

9. Dachdeckung und Dachabdichtungsarbeiten DIN 18 338

Die neue Dacheindeckung erfolgt mittels Falzziegeln, Format und Farbe in Abstimmung mit den beteiligten Behörden (Fabrikat: z. B. Braas Frankfurter Pfanne oder gleichwertig). Die Eindeckung wird einschließlich  Leiterhaken, Schneefanggitter etc. auf Unterspannbahn, Konterlattung und Lattung verlegt.  Das Dach erhält die nach DIN notwendigen Lüftungsöffnungen für die Dachhinterlüftung im Trauf- und Firstbereich. Zusätzlich werden pro Sparrenfeld im Trauf- und Firstbereich unter- und oberhalb von Dachflächenfenstern Lüfterziegel einbaut. 

Die Abdichtung von flachgeneigten Dachbereichen wird 3-lagig mit Bitumenschweißbahn (G 200 DD, G200 S4 und PYE PV 200 S5-beschiefert) ausgeführt und an aufgehende Bauteile mind. 15 cm hochgeklebt und verwahrt. Die Bahnen werden vollflächig verschweißt einschließlich Montage und Einkleben von notwendigen Flachdachlüftern, Kondenswasserfängern, Dachausstiegen (RWA Treppenhaus) sowie Lichtkuppeln (Wohnungen) gemäß  Planung.

10. Klempnerarbeiten DIN 18 339

Sämtliche Anschlüsse und Verwahrungen ans aufgehende Mauerwerk, Einfassungen an Brandwänden, Schornsteine, Vor- und Rücksprünge sowie die Abdeckung von hervorspringenden Bauteilen (Gauben, Gesimse), die vorgehängten Dachrinnen und Fallrohre werden in Titanzinkblech 0,7 mm ausgeführt.

Balkonbrüstungsaufkantungen, Anschlüsse der steil- und flachgeneigten Dächer, Anschlüsse der Dachflächenfenster sowie Fensteraußenbänke werden ebenfalls in Titanzinkblech 0,7 mm ausgeführt.

11. Trockenbauarbeiten DIN 18 818

Nichttragende Innenwände werden in Metallständerwerk mit Gipskartonplatten (beidseitig 12,5 mm GKB mit 40 mm Dämmeinlage aus Mineralwolle) gemäß Planung und Herstellervorschriften ausgeführt (Fabrikat: Rigips oder gleichwertig). In den Naßräumen wird eine zweite Lage mit wasserbeständig imprägnierten Gipskartonplatten (GKBi) angebracht. Im Bereich wandhängender Objekte (WC, Waschtisch, Armaturen, Küchenschränke nach DIN) werden die erforderlichen Wandverstärkungen und Traversen eingebaut.

Die Abkofferung von geschossübergreifenden Installationsschächten für Heizung, Lüftung und Sanitär werden mit einer F90 Gipskartonkonstruktion ausgeführt.  Eine ausreichende Anzahl von Revisionsöffnungen ist vorgesehen.

Dachschrägen, Dachkonstruktionen, Gauben und Abseiten werden mit Gipskartonplatten und Dampfsperre auf erforderlicher Unterkonstruktion in F-30 verkleidet. Die Wand-/Deckenverkleidungen der Nassräume erfolgt mit Feuchtraumplatten (GKBi) analog der nichttragenden Innenwände.

Sämtliche Stöße der Trockenbauwände, -decken und –verkleidungen werden mit rißüberbrückender Gewebeeinlage versehen, gespachtelt und malerfertig glatt geschliffen. Wand- / Deckenixel erhalten elastische Anschlußfugen. Notwendige Innenputzarbeiten auf massiven Mauerwerkswänden werden alternativ mit Trockenputz ausgeführt.

12. Putzarbeiten DIN 18 350

Außenputz:

Alle sichtbaren Außenmauerwerksflächen werden mit Kratz- oder Reibeputz auf Kalk-Zement-Basis versehen und farblich dem Gesamtkonzept angepasst. Ggf. erhalten bestimmte Außenwände eine Wärmedämmverbundsystem, ebenfalls farblich endbehandelt. Vorhandene Brandwände über Dach werden putzmäßig überarbeitet (in der Regel Kalkputz wie Bestand) und erhalten einen mineralischen Anstrich wie vor.

Innenputz:

Gemauerte Innenwände und die Innenflächen der massiven Außenwände werden glatt geputz. Bestehende Innenwände (z. B. Brandwände) werden ggf. mit Trockenputz belegt, wenn dies aufgrund der vorhandenen Unebenheiten sinnvoller ist. Alternativ können erhaltenswerte Sichtmauerwerksflächen überarbeitet werden.

13. Estricharbeiten DIN 18 353

In allen Räumen wird schwimmender Estrich auf Trennlage und Trittschalldämmung mit Randdämmstreifen zu den Wänden gemäß Planung fach- und DIN-gerecht einbaut.

Terrassen erhalten Gefälleestrich auf Trennlage über Wärmedämmung gemäß WS-Nachweis.

14. Abdichtungsarbeiten DIN 18 337

Die Abdichtung der Naßräume (Küche, Bad/WC) auf horizontalen und vertikale Flächen erfolgt ganzflächig bzw. im Bereich der Objekte als Spachtel- oder Streichisolierung, soweit erforderlich auch mit Gewebeeinlage (Fabrikat: Deitermann oder gleichwertig).

Terrassenabdichtungen werden 2-lagig mit Bitumenschweißbahn (G200 S4 und PYE PV 200 S5) ausgeführt und an aufgehende Bauteile (Wände, Brüstungen etc.) mind. 15 cm hochgeklebt und verwahrt.

15. Fliesen- und Plattenarbeiten DIN 18 352

 

Wandfliesen Innenräume:

Die Wandflächen der Naßräume werden umlaufend bis OK Türzarge mit einer glasierten, feinkeramischen Wandfliese (Fabrikat: Villeroy & Boch oder gleichwertig), Einkaufspreis ca. 16.- €/m2, im Dünnbettverfahren mit einem geeigneten Kleber gefliest und mineralisch verfugt.  Format, Farbe und Verlegung nach Wahl des Käufers bzw. Auftraggebers.

Es werden Eckschienen als Kantenschutz der Wandfliesen vorgesehen. Höhe der Schiene entsprechend der Fliesenstärke.

Die Küchen sollen einen Fliesenspiegel gleicher Qualität zwischen allen Ober- und Unterschränken erhalten.

Bodenfliesen Innenräume:

Die Bodenflächen der Bäder, WC’s und Küchen werden mit einer feinkeramischen Fliese (Fabrikat: Villeroy & Boch oder gleichwertig), Einkaufspreis ca. 16,- €/m², im Dünnbettverfahren mit einem geeigneten Kleber angesetzt und mineralisch verfugt.  Format, Farbe und Verlegung nach Wahl des Käufers bzw. Auftraggebers.

Übergänge zwischen unterschiedlichen Oberbelägen sind durch Übergangsschienen zu trennen.

Sämtliche Wand- und Bodenixel werden mit einem elastischen, waschmittelresistenten Verfugungsmaterial im passenden Farbton ausgeführt.

Balkone oder Terrassen:

Als Oberbelag sind frostbeständige Feinsteinzeug-Fliesen vorgesehen (Fabrikat: Villeroy & Boch oder gleichwertig), Einkaufspreis ca. 20,- €/m². Format, Farbe und Verlegung nach Wahl des Käufers bzw. Auftraggebers.

16. Tischlerarbeiten und Fensteranlagen DIN 18355

Fenster:

Es werden neue Holz-Isolierglasfenster und -fenstertüren mit einem KW-Wert von mind. 1,3 W/(m²K) einschließlich der vorgesehenen Dichtungsbänder eingebaut, Profil IV 68, Dreh-Kipp-Beschläge, farblich endbehandelt. Die Wahl der Griffoliven erfolgt in Abstimmung mit dem Erwerber bzw.  Auftraggeber.

Alle Fenster erhalten Holzinnenfensterbänke, farblich endbehandelt. Terrassen- bzw. Balkontüren werden außen mit Trittsstufen aus Betonwerkstein ausgestattet.

Großflächige Fensteranlagen im Terrassenbereich werden als Pfosten – Riegel – Konstruktion in Holz hergstellt.

In den Steildachflächen werden Dachflächenfenster gemäß Genehmigungsplanung eingesetzt.

Türen:

Es werden neue Wohnungseingangstüren als Röhrenspantüren mit Holzzargen, einbruchshemmend nach Klasse ET 1, mit zweitourigen, schweren Einsteckschlössern, gelocht für Profilzylinder, montiert. Die Ausstattung erfolgt mit Sicherheitsbeschlägen und Profilzylinder nach DIN 18 357 (inkl. 3 Schlüsseln) sowie mit aufgesetzten Profilleisten in Anlehnung an die Altbautüren. Das Haus erhält eine Schließanlage.

Als Innentüren werden ein- und zweiflüglige Röhrenspan-Türblätter mit funierten Zargen einschl. aller Beschläge und zweitourigen Einsteckschlössern als Buntbartschlösser eingebaut. Die Wahl der Türdrückergarnituren sowie die Option von Türglasfüllungen erfolgt in Abstimmung mit dem Erwerber bzw.  Auftraggeber.

Alle Türen werden farblich endlackiert.

Innentreppen:

Die Anbindung an die geplante 2. Dachgeschossebene erfolgt über innenliegende Treppen als Holz-/Stahlkonstruktion mit Kiefertrittstufen und passendem Geländer und Handlauf.

17. Parkettarbeiten DIN 18 356

In allen Räumen der Wohnungen, ausgenommen Küchen und Naßräume, kommt Eiche-Stabparkett, geschliffen und geölt, zur Ausführung. Einkaufspreis bis 35,- €/ m², inkl.  Trittschallunterlage von 2 mm und Scheuerleisten.

18. Maler- und Tapezierarbeiten DIN 18 363 und DIN 18 366

In allen Wohnräumen werden die Wand- und Deckenflächen glatt gespachtelt und mit einer hellen Dispersionsfarbe (auf Acrylbasis), mindestens zweifach ansatzfrei und voll deckend gestrichen. Farbton nach Angabe und Wahl.

Die Deckenflächen sowie die Oberwandflächen der Naßräume sind ebenfalls zu spachteln, zu schleifen, 1 x ganzflächig mit einer lösungsmittelhaltigen Grundierung vorzubehandeln und mit einer fungiziden Dispersionsfarbe 2 x hell, voll deckend, Farbton nach Angabe und Wahl, herzustellen.

19. Metallbau-, Schlosserarbeiten DIN 18 360

Geländer:

Bestehende Drempel werden als Brüstung verwendet und erhalten einen Geländerholm aus verzinktem Stahlrundrohr. Neue Balkon- und Terrassengeländer werden aus senkrechten Flachstahlprofilen und horizontalen Handläufen (alle Stahlteile feuerverzinkt), Höhe 1,10 m über Belag, hergestellt.

Briefkästen:

Im Hausdurchgang EG wird eine neue, DIN-gerechte Briefkastenanlage montiert (Fabrikat: JU oder gleichwertig).

20. Haustechnische Anlagen

Die neue Gaszentral - Heizungsanlage und der Hausanschlußraum mit den Übergabestellen für Gas, Frischwasser, Abwasser und Elektrizität befindet sich im Keller des Gebäudes.

20.1 Heizungsanlage DIN 18 380

Heizungsstränge und WW-Bereitung der Dachgeschoßwohungen werden an die neue Gaszentralheizung angeschlossen. Die Ausführung erfolgt nach der Wärmebedarfsberechnung. Die Verteilung (Heizungsvor- und –rücklauf) erfolgt nicht sichtbar im Deckenbereich. Es werden Plattenheizkörper, weiß endlackiert, mit stufenlos regelbaren Thermostatventilen verwendet (Fabrikat: Buderus oder gleichwertig). In den Bädern kommen Handtuchheizkörper zur Ausführung.

Die erforderlichen Heizkostenverteiler werden von einem Messdienst gemietet

20.2 Sanitärinstallation DIN 18 381

Die Anbindung der Rohrführung für Frisch- und Schmutzwasser erfolgt an die Steigestränge der Warmwasserbereitung ab Fußboden Dachgeschoß. Zur Ausführung kommen für die Wasserleitungen isolierte Kupferleitungen und SML-Rohre für die Entsorgungsleitungen. Der Einbau notwendiger Leitungen einschl. aller Anschlüsse, Zähler, Absperrventile etc. erfolgt in den hierfür vorgesehenen Installationsschächten in Bädern und Küche.

Für den Einbau neuer Objekte und Armaturen sind vorgesehen:

Badezimmer:

Rechteckbadewanne, Duschtasse mit Duschabtrennung, wandhängendes Tiefspül-WC mit UP-Spülkasten und  Waschtisch (Fabrikat:  Keramac oder gleichwertig).

Wannenfüll- und Brausebatterie als Thermostat Armatur und Einhebel-Waschtischarmatur (Fabrikat: Ideal Standard oder gleichwertig).

Waschmaschinenanschluß und -abfluß

Gäste-WC:

Wandhängendes Tiefspül-WC mit UP-Spülkasten und  Waschtisch (Fabrikat:  Keramac oder gleichwertig).

Einhebel-Waschtischarmatur (Fabrikat: Ideal Standard oder gleichwertig).

20.3 Elektroinstallation DIN 18 382

Die Planung erfolgt unter Berücksichtigung der einschlägigen DIN-Normen, den VDE-Vorschriften, den VDE-Richtlinien und den Vorgaben der technischen Anschlußbestimmungen der BEWAG.

Jede Wohnung erhält einen eigenen, im Zählerraum untergebrachten Elektrozähler (im Keller). In jeder Wohnung wird ein neuer Sicherungskasten montiert. Dort werden die neuen Zuleitungen vom Keller sowie die Verteilungen angeschlossen. Diese Zuleitungen sowie die Montage des Sicherungskastens erfolgt unter Putz.

Die Leitungen werden in den Fußbodenhohlräumen oder Zwischendecken bzw. unter Putz in den Wänden verlegt. Alle Räume erhalten je nach Raumgröße die nach den VDE-Richtlinien erforderlichen Steckdosen und Schalter (in weißer Farbe) sowie mindestens einen Deckenauslaß  zur ausreichenden Beleuchtung. Die Küchen erhalten die erforderliche Anzahl an Steckdosen sowie Anschlüsse für Kühlschrank, Dunstabzugshaube und Geschirrspüler.

Die Elektroanschlüsse für die Waschmaschinen werden entsprechend der Architektenplanung angelegt. Die Absicherung im Bad erfolgt mit FI-Schutzschalter.

Die Höhe der Schalter in allen Räumen beträgt 1,05 m über OKFF, bei Steckdosen 0,30 m über OKFF.  Bei Deckenauslässen Lieferung und Montage eines Deckenhakens mit Endschelle sowie Lüsterklemmen auf den Leitungsebenen.

Jede Wohnung wird an die Breitbandkabelanlage für Rundfunk und Fernsehen angeschlossen. Das Haus erhält eine neue Klingel- und Gegensprechanlage mit Video-Überwachung und pro Einheit eine Abhörstelle mit Bildschirm.

Einrichtungsgegenstände / Ausstattung (Fabrikat: Elso oder gleichwertig):

Wohnräume:

1 bzw. 2 Deckenbrennstellen in Serienschaltung
3 Einzelsteckdosen
1 Doppelsteckdose
1 Kabelanschluß für TV und Radio
1 Telefon-Leerdose

Schlafräume:

1 Deckenbrennstelle in Serienschaltung
3 Einzelsteckdosen
1 Doppelsteckdose
1 Kabelanschluß für TV und Radio
1 Telefon-Leerdose

Sonstige Wohnräume: je

1 Deckenbrennstelle in Serienschaltung
1 Einzelsteckdose
1 Doppelsteckdose
1 Kabelanschluß für TV und Radio

1 Telefon-Leerdose

Dielen / Flure

1 bzw. 2 Deckenbrennstellen in Serienschaltung
1 Wandbrennstellen
3 Einzelsteckdosen
1 Türsprech-Hausstation
1 Telefon-Leerdose

Küchen:

1 Deckenbrennstelle in Serienschaltung
1 Wandbrennstelle an der Naßseite
1 Dreiersteckdose
3 Einzelsteckdosen
1 Elektroanschluß für Kühlschrank
1 Elektroanschluß für den Geschirrspüler
1 Elektroanschluß für Kochstelle

Bäder:

1 Deckenbrennstelle in Serienschaltung
1 Wandbrennstelle
1 Doppelsteckdose
1 Einzelsteckdose
1 Elektroanschluß für die Waschmaschine

WC’s:

1 Deckenbrennstelle in Serienschaltung
1 Wandbrennstelle
2 Einzelsteckdosen

Abstellräume:

1 Deckenbrennstelle in Ausschaltung
1 Einzelsteckdose

Terrassen:

1 Wand- / Deckenbrennstelle
1 Außensteckdose mit Klappe

21. Haftungsvorbehalt

Änderungen in Konstruktion und Ausstattung sowie Wahl der Fabrikate bleiben vorbehalten, soweit sie aus planerischen, technischen oder beschaffungstechnischen Gründen oder durch technische Entwicklung, bauliche Zweckmäßigkeit oder geänderten Vorschriften zweckmäßig oder erforderlich sind und durch gleichwertige Leistung bzw. Materialien ersetzt werden oder/und umweltmäßig bessere oder gleichwertige Lösungen zur Anwendung kommen. Sollten bis zum Abschluss des Bauvorhabens Änderungen, beispielsweise durch behördliche Auflagen, erforderlich sein, können diese Änderungen ausgeführt werden.

Die Grundrisse sind nicht zur Maßentnahme geeignet. Ausstattungen in den Plänen, wie eventuell Möblierung, Bepflanzung, Geräte der Spielwiese etc. sind nicht Gegenstand der Bau­beschreibung, sondern dienen lediglich als Gestaltungsvorschläge.

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